계약서는 전쟁이다 -지금 내 계약서에 폭탄이 있는지 확인하는 법
안녕하세요, 행정사 Jean입니다.
계약서에 서명하기 전에 꼼꼼히 읽어보신 적 있으신가요?
많은 분들이 계약서를 받으면 이렇게 말씀하십니다.
AI한테 물어보니까 괜찮다고 하던데요.
AI는 계약서의 문장을 읽을 수 있습니다.
하지만 그 문장이 실제 분쟁에서 어떻게 작동하는지, 어느 조항이 나중에 나를 구속하는지, 어떤 표현이 상대방에게 유리하게 쓰일 수 있는지는 다른 문제입니다.
계약서에 서명하는 사람은 AI가 아닙니다.
책임은 결국 서명한 사람에게 돌아옵니다.
이 글은 계약서 독소조항 3편 시리즈 중 마지막 글입니다.
1편: 상대방은 이미 알고 서명했다
2편: 독소조항, 무효로 다투는 3가지 방법
3편: 지금 내 계약서에 폭탄이 있는지 확인하는 법
1편에서는 독소조항 5가지를 살펴봤고, 2편에서는 이미 서명한 계약서를 민법상 어떻게 다툴 수 있는지 정리했습니다.
이번 글은 이론이 아니라 실행입니다.
지금 갖고 계신 계약서를 꺼내서 아래 8개 항목을 하나씩 대조해보세요.
하나라도 체크된다면, 서명 전에는 수정 대상이고, 서명 후에는 대응 전략 검토 대상입니다.
핵심 요약
| 체크 항목 | 주로 나오는 계약서 | 핵심 위험 | |---|---|---| | 갑이 만족할 때까지 수정 | 프리랜서·디자인·개발 | 납품 완료 기준이 사라짐 | | 모든 수선은 임차인 부담 | 임대차 특약 | 노후·하자 비용까지 떠안을 수 있음 | | 계약 종료 후 경업금지 | 직원·프리랜서·위탁계약 | 다음 일이나 창업이 막힐 수 있음 | | 어떠한 사유로든 위약금 | 용역·전속·에이전시 | 상대방 잘못에도 내가 위약금을 물 수 있음 | | 모든 저작권 귀속 | 콘텐츠·창작물 계약 | 2차 저작물·해외 이용권까지 넘어갈 수 있음 | | 협상 없이 그대로 서명 | 모든 계약 | 일방 작성 계약 구조가 될 수 있음 | | 규모 차이 큰 상대방 + 위험 전가 | 플랫폼·대기업 계약 | 권리는 상대방, 위험은 나에게 남을 수 있음 | | 위약벌·고정 위약금 | 전속·용역계약 | 감액이 어려운 구조일 수 있음 |
자가진단 체크리스트 8가지
1. 결과물에 대한 수정은 갑이 만족할 때까지 진행한다
해당 계약:
- 프리랜서 용역계약
- 디자인 계약
- 영상 제작계약
- 개발 계약
- 콘텐츠 제작계약
왜 위험할까요?
“만족”은 객관적인 기준이 아닙니다.
갑이 언제 만족하는지, 어떤 상태가 최종 완료인지, 몇 번까지 수정해야 하는지 알 수 없습니다.
이 조항이 있으면 납품 완료 시점이 흐려집니다.
프리랜서는 이미 결과물을 제출했다고 생각하지만, 발주자는 “아직 마음에 들지 않는다”고 주장할 수 있습니다.
이때 계약서에 수정 횟수와 완료 기준이 없다면 분쟁이 길어집니다.
체크됐다면 이렇게 보세요
계약서에 다음 내용이 있는지 확인하세요.
- 수정 횟수
- 수정 범위
- 기획 변경 시 추가 비용
- 납품 완료 기준
- 검수 기간
- 이의가 없을 때 완료로 보는 조항
없다면 “최초 납품 후 2회 이내 수정”처럼 문서화된 합의를 남기는 것이 좋습니다.
이미 서명했다면 이메일, 카카오톡, 업무툴 기록으로 실제 수정 요청과 납품 과정을 정리해야 합니다.
2. 임대 기간 중 발생하는 모든 수선 및 유지보수 비용은 임차인이 부담한다
해당 계약:
- 주거 임대차
- 상가 임대차
- 사무실 임대차
- 외국인 임차인 임대차계약
왜 위험할까요?
민법 제623조는 임대인이 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다고 정하고 있습니다.
그런데 특약으로 “모든 수선은 임차인 부담”이라고 적으면 문제가 생깁니다.
보일러 노후, 배관 문제, 누수, 천장 균열처럼 임차인의 잘못이 아닌 문제까지 임차인에게 전가될 수 있기 때문입니다.
특히 외국인 임차인은 한국어 특약을 충분히 이해하지 못한 채 서명하는 경우가 있어 더 위험합니다.
퇴거할 때 보증금에서 수선비를 공제하겠다는 통보를 받고 나서야 이 조항을 발견하는 경우도 많습니다.
체크됐다면 이렇게 보세요
계약서가 다음을 구분하고 있는지 확인하세요.
- 통상적 사용으로 인한 마모
- 노후화로 인한 고장
- 임차인의 고의·과실로 인한 파손
- 소모품 교체
- 주요 설비 수리
- 보증금 공제 절차
구분 없이 “모든 수선”이라고만 되어 있다면 위험합니다.
서명 전이라면 임차인 과실과 통상 손모를 분리해 적어야 합니다.
이미 서명했다면 고장 원인이 노후인지, 임차인 과실인지 입증할 수 있는 사진, 수리 견적서, 기사 소견, 입주 당시 상태 자료를 모아야 합니다.
3. 계약 종료 후 O년간, 반경 O km 이내에서 동종 업종에 종사할 수 없다
해당 계약:
- 직원 계약
- 프리랜서 계약
- 강사 계약
- 위탁 운영계약
- 미용·카페·피트니스 업종 계약
- 영업직·기술직 계약
왜 위험할까요?
경업금지 조항 자체가 항상 무효인 것은 아닙니다.
영업비밀, 고객정보, 핵심 기술, 특별한 노하우를 보호할 필요가 있다면 일정 범위에서 인정될 수 있습니다.
하지만 기간이 길고, 지역이 넓고, 업종 범위가 과도하면 문제가 됩니다.
대법원은 경업금지 약정의 유효성을 판단할 때 보호할 가치 있는 사용자 이익, 근로자의 지위, 제한 기간·지역·직종, 보상 여부, 퇴직 경위 등을 종합적으로 고려합니다.
즉, 계약서에 적혀 있다고 무조건 유효한 것도 아니고, 직업선택의 자유가 있다고 무조건 무효인 것도 아닙니다.
체크됐다면 이렇게 보세요
다음 세 가지를 먼저 확인하세요.
- 기간이 1년을 넘는가
- 지역 범위가 과도하게 넓은가
- 경업금지 대가로 별도 보상이 있는가
여기에 더해 제한 업종이 “동종 업종 전체”처럼 넓게 적혀 있다면 위험성이 커집니다.
서명 전이라면 기간, 지역, 업종을 좁히고 보상 여부를 명확히 해야 합니다.
이미 서명했다면 내가 실제로 접근한 영업비밀이나 고객정보가 무엇인지, 상대방이 보호하려는 이익이 구체적으로 있는지부터 확인해야 합니다.
4. 어떠한 사유로든 계약이 중도 해지되는 경우, 을은 위약금을 지급한다
해당 계약:
- 용역계약
- 에이전시 계약
- 전속계약
- 위탁계약
- 프리랜서 장기계약
왜 위험할까요?
가장 위험한 표현은 “어떠한 사유로든”입니다.
이 표현은 상대방의 잘못으로 계약이 끝나도 내가 위약금을 부담하는 구조로 읽힐 수 있습니다.
예를 들어 상대방이 자료를 주지 않았거나, 검수를 지연했거나, 대금을 지급하지 않았는데도 계약이 중도 종료되었다는 이유만으로 을에게 위약금을 청구하는 구조가 될 수 있습니다.
체크됐다면 이렇게 보세요
다음 내용을 확인하세요.
- 위약금이 갑과 을 모두에게 적용되는지
- 을에게만 적용되는지
- 갑의 귀책사유가 있을 때는 어떻게 되는지
- 이미 수행한 업무 대금은 정산되는지
- 위약금 산정 기준이 실제 손해와 비례하는지
- 계약 해지 사유가 구체적으로 나뉘어 있는지
서명 전이라면 “귀책사유 있는 당사자가 책임진다”는 구조로 바꿔야 합니다.
이미 서명했다면 실제 계약 종료 사유가 누구에게 있는지, 상대방의 지연·불이행 기록이 있는지 정리해야 합니다.
5. 모든 결과물의 저작권, 저작인격권 포함 일체 권리는 갑에게 귀속된다
해당 계약:
- 콘텐츠 제작계약
- 디자인 계약
- 영상 제작계약
- 웹툰·웹소설 계약
- 광고물 제작계약
- 브랜딩·마케팅 계약
왜 위험할까요?
저작권법 제14조는 저작인격권이 저작자 일신에 전속한다고 정하고 있습니다.
즉, 저작인격권은 원칙적으로 양도할 수 없습니다.
그런데 계약서에 “저작인격권 포함 모든 권리 양도”라고 적히는 경우가 있습니다.
이 문구는 법적으로 문제가 될 수 있습니다.
또 하나의 위험은 저작재산권입니다.
저작재산권은 양도나 이용허락이 가능하지만, “모든 권리”라고만 적으면 범위가 지나치게 넓어질 수 있습니다.
다음 권리까지 넘어가는지 확인해야 합니다.
- 2차적 저작물 작성권
- 해외 이용권
- 영상화 권리
- 굿즈 제작권
- AI 학습 활용
- 원본 파일 활용
- 포트폴리오 사용 제한
체크됐다면 이렇게 보세요
계약서가 다음을 구분하는지 확인하세요.
- 저작재산권 양도인지
- 이용허락인지
- 이용 기간
- 이용 지역
- 이용 매체
- 2차적 저작물 작성권 포함 여부
- 원본 파일 제공 여부
- 포트폴리오 사용 가능 여부
- 저작인격권 행사 제한 문구
서명 전이라면 “모든 권리”라는 표현을 피하고, 권리별로 구체화해야 합니다.
이미 서명했다면 어떤 권리가 실제로 넘어갔는지, 저작인격권 관련 문구가 효력을 가질 수 있는지, 2차 이용이 별도 협상 대상인지 검토해야 합니다.
6. 계약서 내용을 협상 없이 그대로 서명했다
해당 계약:
- 모든 개별 계약
왜 위험할까요?
계약서가 상대방이 일방적으로 만든 문서라면, 그 안에는 상대방에게 유리한 구조가 이미 들어가 있을 가능성이 큽니다.
협상 없이 그대로 서명했다는 사실은 그 자체로 문제를 만들 수 있습니다.
물론 협상 없이 서명했다고 계약이 바로 무효가 되는 것은 아닙니다.
하지만 나중에 특정 조항이 문제 될 때 “이 계약서가 일방적으로 작성되었다”는 사정은 중요한 배경이 될 수 있습니다.
체크됐다면 이렇게 보세요
계약 체결 과정을 떠올려 보세요.
- 조항 수정 요청을 한 적이 있는지
- 상대방이 수정 요청을 거부했는지
- 계약서를 충분히 검토할 시간을 받았는지
- 설명을 들었는지
- 한국어 계약서를 충분히 이해했는지
- 이메일이나 메시지로 협상 기록이 남아 있는지
이미 서명했다면 계약 체결 경위를 시간순으로 정리해두는 것이 좋습니다.
특히 외국인, 초보 창업자, 프리랜서, 소규모 사업자는 이 과정 정리가 중요합니다.
7. 상대방과 자본금·규모 차이가 크고, 위험 부담이 한쪽에만 몰려 있다
해당 계약:
- 플랫폼 계약
- 대기업·중소기업 간 용역계약
- 소규모 사업자 계약
- 프리랜서와 대형 에이전시 간 계약
- 창작자·콘텐츠 공급계약
왜 위험할까요?
규모가 큰 상대방과 계약한다고 해서 무조건 문제가 되는 것은 아닙니다.
하지만 상대방은 권리를 대부분 가져가고, 나는 책임과 위험만 부담하는 구조라면 검토가 필요합니다.
대법원은 경제적 지위에서 우위에 있는 당사자가 그 지위를 이용해 상대방에게 과도한 부담을 강제하는 경우, 민법 제103조 위반으로 무효가 될 수 있다는 취지의 판단을 한 바 있습니다.
즉, 단순한 규모 차이가 문제가 아니라, 그 규모 차이가 계약상 위험 전가 구조로 이어졌는지가 중요합니다.
체크됐다면 이렇게 보세요
다음 조합을 확인하세요.
- 상대방은 계약을 쉽게 해지할 수 있는데 나는 해지하기 어려운가
- 상대방은 책임을 면제받는데 나는 모든 손해를 부담하는가
- 결과물 권리는 상대방에게 넘어가는데 하자 책임은 나에게 남는가
- 상대방 귀책에도 내가 위약금을 부담하는가
- 플랫폼 정책 변경 위험까지 내가 부담하는가
이 경우 조항 하나만 볼 것이 아니라 계약서 전체의 위험 배분 구조를 봐야 합니다.
8. 위약벌이라는 표현이 있거나, 손해와 무관하게 고정 금액·수익 전부를 청구하는 구조다
해당 계약:
- 전속계약
- 용역계약
- 에이전시 계약
- 콘텐츠 계약
- 위탁계약
왜 위험할까요?
위약금에는 크게 두 가지 성격이 있습니다.
손해배상액의 예정과 위약벌입니다.
손해배상액의 예정은 손해액을 미리 정해둔 것이므로, 부당히 과다하면 민법 제398조 제2항에 따라 법원이 감액할 수 있습니다.
반면 위약벌은 계약 이행을 강제하기 위한 제재금으로 보아, 원칙적으로 민법 제398조 제2항 감액 대상이 아닐 수 있습니다.
물론 위약벌도 과도하게 무거우면 민법 제103조로 다툴 여지가 있습니다.
하지만 구조상 더 어렵습니다.
체크됐다면 이렇게 보세요
다음 표현이 있는지 확인하세요.
- 위약벌
- 제재금
- 벌칙금
- 손해액과 무관하게
- 매출 전액
- 수익 전부
- 잔여 계약금 전액
- 고정 금액 배상
- 별도 손해배상과 중복 청구
위약벌이라는 단어가 없어도 실제 구조가 제재금에 가깝다면 주의해야 합니다.
서명 전이라면 위약금 성격을 명확히 하고, 실제 손해와 비례하도록 조정해야 합니다.
몇 개나 체크되셨나요?
0개
이번 시리즈에서 다룬 대표 독소조항에는 해당하지 않을 가능성이 있습니다.
다만 이 8개 항목은 자주 나오는 유형일 뿐, 모든 위험을 포함하지는 않습니다.
계약금액이 크거나 장기 계약이라면 전체 검토를 받아보는 것이 안전합니다.
1~2개
무조건 무효라는 뜻은 아닙니다.
하지만 분쟁이 생겼을 때 상대방이 그 조항을 근거로 압박할 수 있는 지점입니다.
서명 전이라면 지금 수정 요청을 해야 합니다.
이미 서명했다면 2편에서 다룬 민법 제103조, 제104조, 제398조 제2항 중 어떤 경로가 적용될 수 있는지 검토가 필요합니다.
3개 이상
계약서 전체 구조를 다시 봐야 합니다.
독소조항은 하나씩 있을 때보다 조합으로 작동할 때 더 위험합니다.
예를 들어 무한 수정 조항과 비대칭 위약금 조항이 함께 있으면, 발주자가 “완성되지 않았다”고 주장하면서 위약금까지 청구하는 구조가 만들어질 수 있습니다.
경업금지와 위약금이 함께 있으면, 계약 종료 후에도 다음 일을 하기 어려워집니다.
저작권 포괄 양도와 위험 전가 조항이 함께 있으면, 권리는 넘어가고 책임만 남는 구조가 됩니다.
특히 위험한 조합 3가지
조합 A. 경업금지 + 비대칭 위약금
계약이 끝나도 일정 기간 같은 업종에서 일할 수 없고, 계약 종료 책임이 상대방에게 있어도 위약금은 내가 부담하는 구조입니다.
이 조합은 계약에서 벗어나기도 어렵고, 벗어난 뒤 다른 일을 하기도 어렵게 만듭니다.
먼저 경업금지 조항의 기간, 지역, 업종, 보상 여부를 확인해야 합니다.
보상이 없고 범위가 과도하다면 경업금지 조항 자체의 효력을 먼저 검토할 필요가 있습니다.
조합 B. 무한 수정 + 비대칭 위약금
납품 완료 기준이 없는데, 상대방이 “완성되지 않았다”고 주장하며 계약을 해지하고 위약금을 청구하는 구조입니다.
이 경우 실제 수정 요청 기록이 매우 중요합니다.
계약서에 완료 기준이 없다면, 이메일·메신저·업무툴 기록이 나중에 완료 여부를 판단하는 자료가 될 수 있습니다.
조합 C. 저작권 포괄 양도 + 우월적 지위에 따른 위험 전가
대기업, 플랫폼, 에이전시와 계약하는 소규모 창작자에게 자주 보이는 구조입니다.
권리는 상대방에게 넘어가지만, 하자 책임·손해배상 책임·민원 책임은 창작자에게 남는 방식입니다.
이 경우 조항 하나가 아니라 전체 위험 배분 구조를 봐야 합니다.
계약 유형별 우선 확인 순서
프리랜서·용역계약서
우선순위는 다음과 같습니다.
- 무한 수정 조항
- 저작권 조항
- 위약금 조항
- 해지 조항
- 대금 지급일
프리랜서 계약은 “일은 끝났는데 완료가 아니라고 하는 문제”와 “결과물 권리가 어디까지 넘어갔는지”가 핵심입니다.
임대차 특약
우선순위는 다음과 같습니다.
- 수선 책임
- 원상복구
- 보증금 공제
- 중도해지
- 특약 설명 여부
임대차 계약은 표준계약서보다 특약이 더 중요할 때가 많습니다.
특약 한 줄 때문에 보증금 반환 범위가 달라질 수 있습니다.
외국인 계약서
우선순위는 다음과 같습니다.
- 계약서 언어 이해 여부
- 특약 설명 여부
- 임대차·근로·용역 구분
- 체류자격과 활동 내용의 충돌 여부
- 보증금·위약금·해지 조항
외국인은 한국어 계약서의 특약 내용을 충분히 이해하지 못하고 서명하는 경우가 많습니다.
이 경우 단순 번역보다 계약 구조 설명이 더 중요합니다.
대기업·플랫폼 계약
우선순위는 다음과 같습니다.
- 책임 제한 조항
- 위험 전가 조항
- 저작권·데이터 권리
- 위약금·해지 조항
- 정책 변경 시 책임 부담
규모 차이가 큰 계약은 조항 하나보다 전체 위험 배분 구조를 봐야 합니다.
상담 전에 보내주시면 좋은 자료
계약서 점검을 요청하실 때는 아래 자료를 함께 준비하시면 검토가 빨라집니다.
- 계약서 전체 사진 또는 PDF
- 특약 부분 확대 사진
- 상대방과 주고받은 이메일·메시지
- 계약금액
- 계약기간
- 이미 서명했는지 여부
- 아직 협상 가능한지 여부
- 가장 걱정되는 조항
- 실제 업무 또는 거래 내용
- 상대방이 설명한 내용
계약서는 문장만으로 판단하지 않습니다.
계약서 문장, 실제 거래 구조, 체결 경위, 당사자 관계를 함께 봐야 합니다.
체크리스트는 시작일 뿐입니다
체크리스트는 1차 스크리닝입니다.
위험 신호가 있는지 확인하는 도구입니다.
하지만 실제로 그 조항이 무효인지, 감액 가능한지, 협상으로 바꿀 수 있는지는 계약서 전체 맥락을 봐야 판단할 수 있습니다.
같은 문장이라도 계약 유형, 당사자 관계, 협상 과정, 대금 규모, 실제 이행 상황에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
중요한 것은 하나입니다.
서명 전이라면 아직 바꿀 수 있습니다.
서명 후라면 빨리 정리해야 합니다.
행정사가 도울 수 있는 부분
계약서 작성, 권리·의무 또는 사실관계에 관한 서류 작성은 행정사법상 행정사가 수행할 수 있는 업무 범위에 포함됩니다.
에토스 행정사사무소는 다음 업무를 지원할 수 있습니다.
- 계약서 독소조항 1차 점검
- 프리랜서 계약서 작성·검토
- 용역계약서 작성·검토
- 임대차 특약 검토
- 동거계약서 작성
- 합의서·확약서 작성
- 계약 체결 경위 정리서 작성
- 사실확인서 작성
- 외국인 계약서 구조 설명
- 행정기관 제출용 서류 정리
다만 소송대리, 법률분쟁 대리, 공증, 등기, 세무신고 대리는 각 전문 자격사의 영역입니다.
이미 소송, 가처분, 손해배상 청구, 고소·고발이 진행 중이라면 변호사 상담이 필요할 수 있습니다.
시리즈를 마치며
계약서는 서랍 속에 있을 때는 그냥 종이처럼 보입니다.
하지만 분쟁이 생기는 순간, 가장 강한 증거가 됩니다.
그 문장을 먼저 확인한 사람이 유리한 위치에서 시작합니다.
계약서 독소조항은 무조건 무효가 아닙니다.
하지만 무조건 참아야 하는 것도 아닙니다.
중요한 것은 언제 확인하느냐입니다.
서명 전에는 문장을 고치면 됩니다.
서명 후에는 그 문장을 두고 싸워야 합니다.
지금 계약서에 체크된 항목이 있다면, 혼자 넘기지 말고 먼저 구조를 확인해보시기 바랍니다.
※ 본 글은 일반적 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률·행정 자문이 아닙니다. 실제 사안은 사실관계와 관련 법령·행정 처분에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 담당 행정사 또는 전문가와 개별 상담하시기 바랍니다.