[에어비앤비 창업, 몰라서 걸리는 것들 ②] 오피스텔에서 하면 불법인 거 아셨나요

안녕하세요, 행정사 Jean입니다.

해외 여행 유튜버를 보면 에어비앤비로 숙소를 예약하고 머무르는 모습을 쉽게 볼 수 있습니다.

그 모습을 보고 “나도 노는 방 하나 활용해서 에어비앤비 사업을 해볼까?” 하고 생각하시는 분들이 많을 겁니다. 더군다나 한 달에 100만 원 넘게 버는 호스트가 많다고 하니, 돈 버는 기회를 놓치고 싶지 않죠.

인테리어 구상도 끝냈고, 가구까지 골랐습니다. 이제 사업자등록만 내면 바로 시작할 수 있을 것 같아서 홈택스에 들어갑니다.

사업자등록은 10분 만에 끝납니다.

그런데 그 상태로 손님을 받기 시작한 지 6개월째, 구청에서 현장점검이 나옵니다.

결과는 미신고 숙박업 적발입니다.

인테리어 500만 원, 가구·가전 300만 원, 보증금 1,000만 원. 이미 들어간 1,800만 원은 쉽게 회수되지 않습니다. 벌금은 별도입니다.

에어비앤비 계정에서 숙소가 삭제되고, 같은 주소로 재등록도 어려워질 수 있습니다. 수익은 0이 되고, 투자금은 묶이고, 벌금은 나가는 상황이 생길 수 있습니다.

이번 시리즈는 이런 상황을 피하고, 에어비앤비를 적법하게 운영하려면 무엇을 확인해야 하는지 알아보는 시리즈입니다.

이번 글에서는 어떤 건물에서 에어비앤비가 가능한지를 구체적으로 알아보겠습니다.

영업신고 안 하면 어떻게 되나요
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외국인이 호스트 하려면 비자부터 봐야 합니다

오피스텔이 투자용으로 비어 있습니다

31세 직장인 A씨는 부업을 알아보던 중, 오피스텔을 임대받아 에어비앤비에 등록하면 월 100만 원 이상 수익을 올릴 수 있다는 정보를 접했습니다.

A씨는 오피스텔 1개를 매매하고, 에어비앤비에 숙소를 등록했습니다. 관할 구청에 영업신고나 등록 없이 5개월간 숙박업을 운영했습니다.

결국 공중위생관리법 위반으로 입건됐습니다.
(서울신문, 2023.4.26., “오피스텔서 숙박업”…서울시, 불법 숙박업자 76명 적발)

A씨만의 이야기가 아닙니다.

서울에서 온라인 플랫폼을 통해 중개된 미신고 숙박업소 적발 건수는 빠르게 증가하고 있습니다. 적발된 불법 숙박업소 상당수가 오피스텔과 고시원입니다.

그러면 용도를 바꾸면 되지 않을까요?

생각보다 어렵습니다.

용도변경 비용만 수백만 원에서 1,000만 원까지 들 수 있는데, 주차 대수와 정화조 용량이 맞지 않아 결국 변경이 안 되는 경우가 많습니다.

이 구조를 정확히 이해하려면 건축법상 용도 분류를 알아야 합니다.

결론부터 말씀드리면, 외국인관광 도시민박업 등록은 원칙적으로 건축법상 주택에서 검토됩니다.

오피스텔은 건축법 시행령 별표 1상 업무시설로 분류되는 경우가 많아 외도민업 등록 대상에서 제외될 수 있습니다.

용도변경을 하려면 건축법 제19조에 따라 변경하려는 용도의 건축기준을 모두 충족해야 합니다. 주차, 정화조, 피난·방화 기준을 충족하지 못하면 변경이 어렵습니다.

오피스텔은 주택 아닌가요?

사실상 거주하고 있으니까 주택이라고 생각하는 분이 많습니다.

매일 자고 일어나고, 전입신고도 되어 있는데 왜 주택이 아닌 걸까요?

건축법 시행령 별표 1은 건축물 용도를 여러 종류로 나누고 있습니다. 에어비앤비와 관련해서 특히 중요한 분류는 다음 세 가지입니다.

| 분류 | 건축물 용도 | 포함 건물 | |---|---|---| | 제1호~제2호 | 주택 | 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 | | 제14호 | 업무시설 | 오피스텔, 사무소, 금융업소 등 | | 제15호 | 숙박시설 | 호텔, 모텔, 생활숙박시설 등 |

오피스텔은 업무를 주로 하면서 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로 분류됩니다.

“숙식을 할 수 있다”는 표현 때문에 주택이라고 착각하기 쉽습니다.

하지만 법에서는 오피스텔을 일반적으로 업무시설로 분류합니다. 실제로 거주하고 있어도 건축법상 용도가 자동으로 주택으로 바뀌는 것은 아닙니다.

외도민업 등록 기준은 주민이 자신이 거주하고 있는 주택을 이용하는 구조입니다.

오피스텔은 주택이 아니라 업무시설이므로 외도민업 등록 자체가 어려울 수 있습니다.

구청에서 신청서를 받아주지 않거나, 심사 과정에서 반려될 수 있습니다.

“나는 임대업이니까 괜찮다”는 통하지 않습니다

“사업자등록을 임대업으로 했으니까 숙박업이 아니다”라고 주장하는 경우가 있습니다.

하지만 실제 운영이 숙박업에 해당하면 사업자등록상 업종명이 보호막이 되지 않습니다.

오피스텔 여러 채를 관리하던 운영자가 공실을 메우려고 일부 호실을 숙박 예약 사이트에 올렸다가 적발된 사례를 생각해보겠습니다.

운영자는 “나는 임대업이지 숙박업이 아니다”라고 다툴 수 있습니다.

하지만 판단 기준은 사업자등록증에 적힌 이름이 아니라 실제 운영 방식입니다.

다음과 같은 요소가 있으면 숙박업으로 볼 가능성이 높습니다.

1일 단위 요금 책정
체크인·체크아웃 시스템 운영
숙박 예약 사이트를 통한 광고
침구·비품 제공
단기 반복 이용
불특정 다수 손님 대상 영업

쉽게 말하면, 사업자등록증에 무엇이라고 적혀 있든 실제로 사람을 재우고 1일 단위로 돈을 받으면 숙박업으로 볼 수 있습니다.

“임대업”이라는 이름만으로 공중위생관리법 적용을 피하기는 어렵습니다.

걸리면 구체적으로 얼마를 잃나요?

“벌금 좀 내면 되는 거 아닌가요?”

이 생각이 왜 위험한지 실제 사례를 보면 알 수 있습니다.

사례 1. 대전

미신고 숙소 3곳을 5년간 운영한 사례입니다.
1박당 12~13만 원을 받아 총 수입은 약 1억 3,300만 원이었습니다.

법원은 벌금 600만 원을 선고했습니다.

사례 2. 서울·제주

서울 영등포구 오피스텔과 제주 주택을 에어비앤비에 등록하여 운영한 사례입니다.

1박당 28~35만 원을 받고 약 1억 원의 수입을 올렸지만, 영업신고 없이 운영하다 적발되어 벌금형을 받았습니다.

사례 3. 부산

숙박공유사이트를 통해 518회 운영하다가 벌금 700만 원을 받은 사례입니다.
(부산지방법원 2023.4.6. 선고 2022고단4217)

수입 대비 벌금만 보면 다음과 같습니다.

| 사례 | 수입 | 벌금 | 비율 | |---|---:|---:|---:| | 대전 | 1억 3,300만 원 | 600만 원 | 약 4.5% | | 서울·제주 | 약 1억 원 | 600만 원 | 약 6% | | 부산 | 미공개 | 700만 원 | - |

벌금이 수입의 일부에 불과해 보일 수 있습니다.

이 구조 때문에 “벌금 내고 계속하면 되는 것 아닌가?”라는 생각이 생깁니다.

하지만 이 계산에는 빠진 것이 있습니다.

벌금 외에 형사처벌과 행정처분이 따로 돌아갈 수 있습니다.

영업소 폐쇄명령
플랫폼 숙소 삭제
같은 주소 재등록 제한
수익 중단
인테리어 비용 회수 불가
가구·가전 비용 회수 불가
전과 또는 형사기록 리스크

미신고 숙박업의 법정형은 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금까지 문제 될 수 있습니다.

벌금만 보고 판단하면 안 됩니다.

그러면 용도를 바꾸면 되지 않나요?

인테리어까지 끝낸 상태에서 “등록 불가”를 들으면, 용도변경이라도 해서 살려보고 싶은 마음이 들 수밖에 없습니다.

가능은 합니다.

건축법 제19조에는 용도변경 절차가 있습니다.

오피스텔과 주택은 건축법상 같은 시설군에 속할 수 있어, 경우에 따라 허가나 신고가 아니라 건축물대장 기재내용 변경 신청으로 처리될 수 있습니다. 절차 자체만 보면 비교적 가벼워 보일 수 있습니다.

그런데 문제는 건축법 제19조 제1항입니다.

건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞아야 합니다.

즉, 절차가 간단해 보여도 주택 기준을 물리적으로 충족하지 못하면 변경이 어렵습니다.

주택으로 용도변경하려면 다음 요건을 모두 확인해야 합니다.

요건 1. 주차 대수

주택은 오피스텔보다 세대당 주차 기준이 높게 적용될 수 있습니다.

예를 들어 50호실짜리 오피스텔이 주차 30대만 갖추고 있다면, 주택으로 바꿀 때 더 많은 주차 대수가 필요할 수 있습니다.

이는 인접 토지를 매입하지 않는 한 현실적으로 해결이 어려운 경우가 많습니다.

요건 2. 정화조 용량

하수도 관련 기준상 주택은 오피스텔보다 오수 발생량 산정이 다르게 적용될 수 있습니다.

같은 호수라도 정화조 용량이 부족해질 수 있습니다. 증설이나 교체 비용이 수백만 원에서 수천만 원까지 나갈 수 있습니다.

요건 3. 피난·방화 기준

복도 폭, 계단 구조, 방화구획, 피난 동선이 주택 기준에 맞아야 합니다.

이미 지어진 건물에서 이 부분을 바꾸는 것은 쉽지 않습니다.

요건 4. 용도지역

상업지역 안에 있는 오피스텔이라면 주택 비율 제한이나 지구단위계획 등 별도 제한이 문제 될 수 있습니다.

지역별로 기준이 다르므로 개별 확인이 필요합니다.

요건 5. 변경 단위

집합건물의 특정 호실 하나만 용도변경하려고 해도, 개별 전유부분만 보는 것이 아닙니다.

건축물 전체의 주차, 피난, 공용부분, 설비 기준을 함께 검토해야 합니다.

따라서 호실 하나의 소유자가 독자적으로 해결하기 어려운 경우가 많습니다.

용도변경 실패 사례를 보면 대부분 주차 대수 부족과 정화조 용량 부족에서 막힙니다.

설계도서 작성과 인허가 검토 비용만 수백만 원에서 1,000만 원 수준이 들 수 있는데, 이 돈을 들이고도 주차나 정화조 기준이 맞지 않으면 비용은 날아가고 변경도 되지 않습니다.

쉽게 말하면 이렇습니다.

절차는 가벼워 보여도, 넘어야 할 물리적 기준은 무겁습니다.

서류가 아니라 건물 자체가 기준에 맞아야 하기 때문입니다.

이미 지어진 오피스텔에서 주차장을 새로 만들거나 정화조를 교체하는 것은 현실적으로 거의 불가능한 경우가 많습니다.

생활숙박시설, 레지던스는 어떤가요?

오피스텔이 안 되니까 “그러면 레지던스를 알아볼까?” 하고 생각하시는 분들도 있습니다.

취사 가능하고, 숙박시설이니까 외도민업도 되지 않을까 싶기 때문입니다.

하지만 생활숙박시설은 건축법 시행령 별표 1상 숙박시설로 분류됩니다.

호텔·모텔과 같은 카테고리입니다.
오피스텔과는 다른 분류지만, 역시 주택이 아닙니다.

외도민업 등록 기준은 주택입니다.

따라서 생활숙박시설에서는 외도민업 등록이 어렵습니다.

참고로 생활숙박시설을 오피스텔로 용도변경하는 특례가 있었지만, 2024년 10월 14일 종료되었습니다. 국토교통부는 생활숙박시설을 오피스텔로 용도변경하는 특례를 연장하거나 준주택으로 인정하는 방안을 검토하고 있지 않다는 취지로 밝힌 바 있습니다.

정리하면 다음과 같습니다.

| 건물 유형 | 건축법상 분류 | 외도민업 등록 | |---|---|---| | 단독주택·다가구·다세대·연립·아파트 | 주택 | 요건 충족 시 가능 | | 오피스텔 | 업무시설 | 불가 | | 생활숙박시설·레지던스 | 숙박시설 | 불가 | | 근린생활시설·상가 | 근린생활시설 | 불가 |

그러면 어떤 건물에서 가능한가요?

여기까지 읽으면서 “내 건물은 안 되는 건가?” 걱정이 되셨을 수 있습니다.

가능한 경우도 분명히 있습니다.

건축물대장 용도란에 주택으로 되어 있으면 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다.

외도민업 등록 가능성을 검토할 수 있는 대표적인 건물은 다음과 같습니다.

단독주택
다가구주택
다세대주택
연립주택
아파트

다만 용도가 주택이더라도 추가 확인이 필요합니다.

연면적 230㎡ 미만인지
실제로 거주하고 있는지
전입신고가 되어 있는지
관리규약에 민박업 금지 조항이 있는지
주민 동의가 필요한지
소방·안전 기준을 충족하는지
외국어 안내 체계를 갖출 수 있는지

자세한 내용은 1편을 참고하시면 됩니다.

지금 바로 확인해 보세요.

정부24에서 건축물대장을 떼어 용도란을 보면 됩니다.

“단독주택”, “다가구주택”, “다세대주택”, “연립주택”, “아파트” 등으로 적혀 있으면 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다.

반대로 “업무시설”, “숙박시설”, “근린생활시설”이라고 적혀 있으면 이 시점에서 다른 방법을 찾아야 합니다.

지금 상황을 대조해 보세요

여기까지 읽으시면서 “내 건물은 어디에 해당하지?” 확인해 보셨을 겁니다.

아래 항목에 지금 대조해 보세요.

건축물대장 용도란에 업무시설 또는 숙박시설이라고 적혀 있다
오피스텔에서 에어비앤비를 이미 운영 중이거나 계획 중이다
사업자등록을 임대업으로 해놓고 1일 단위로 숙박을 받고 있다
용도변경을 검토 중인데 주차·정화조 요건을 확인하지 않았다
생활숙박시설 또는 레지던스에서 외도민업을 하려고 한다
건축물대장을 아직 떼본 적이 없다
공동주택인데 관리규약을 확인하지 않았다
외도민업 등록 전 인테리어와 가구 구입을 먼저 진행했다

하나라도 해당된다면, 건축물대장 캡처 한 장부터 확인하는 것이 좋습니다.

지금 상태에서 등록이 가능한 건물인지, 용도변경이 현실적인지, 어떤 경로로 가야 하는지 방향을 잡을 수 있습니다.

건축물 용도 확인, 건축물대장 캡처 한 장이면 시작할 수 있습니다.

정리하면 이렇습니다

오피스텔에서 에어비앤비가 어려운 이유는 단순히 “구청이 까다로워서”가 아닙니다.

건축법상 용도 분류와 관광진흥법상 외도민업 등록 기준이 맞지 않기 때문입니다.

핵심은 다음과 같습니다.

외도민업 등록은 원칙적으로 건축법상 주택에서 검토됩니다.
오피스텔은 업무시설로 분류되는 경우가 많아 외도민업 등록이 어렵습니다.
사업자등록이 임대업이어도 실제 운영이 숙박업이면 공중위생관리법이 적용될 수 있습니다.
용도변경은 절차가 간단해 보여도, 변경하려는 용도의 건축기준을 전부 충족해야 합니다.
주차 대수, 정화조 용량, 피난·방화 기준이 맞지 않으면 용도변경은 어렵습니다.
생활숙박시설도 숙박시설이지 주택이 아니므로 외도민업 등록 대상이 아닙니다.

다만 개별 확인이 필요한 것도 있습니다.

오피스텔 용도변경 가능 여부
건물별 주차·정화조·피난 조건
공동주택 관리규약상 민박업 금지 여부
상업지역 내 주택 비율 제한
지구단위계획 또는 조례상 제한
실제 거주 요건 충족 여부
외국인 관광객만 받을 수 있는 운영 구조인지

일반적으로 건축물대장에 주택으로 되어 있으면 등록 가능성이 열립니다.

반대로 업무시설이나 숙박시설이라면 용도변경이 현실적인지 먼저 확인해야 합니다.

이 판단은 건축물대장에서 시작됩니다.

실제 서류 설계, 구청 등록 신청, 용도변경 검토까지 맡기려면 개별 상담에서 구체적으로 검토하는 것이 좋습니다.

위 항목 중 하나라도 걸리셨다면, 건축물대장 캡처 한 장부터 확인해보세요.

어떤 경로로 가야 하는지 방향을 잡을 수 있습니다.

에어비앤비 건물을 고르기 전에

에어비앤비 창업은 숙소 사진을 예쁘게 찍는 것보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다.

바로 건축물 용도입니다.

오피스텔은 사실상 거주할 수 있어 보여도 법적으로 주택이 아닐 수 있습니다. 생활숙박시설은 숙박시설이지만 외도민업 기준상 주택이 아닙니다. 근린생활시설이나 상가도 마찬가지입니다.

건물을 계약하기 전, 인테리어를 하기 전, 가구를 사기 전 최소한 다음 질문은 확인해보세요.

건축물대장상 용도가 주택인가?
오피스텔, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설은 아닌가?
외도민업 등록 대상 건물인가?
연면적 230㎡ 미만인가?
실제 거주와 전입신고가 가능한가?
공동주택이라면 관리규약상 제한이 있는가?
용도변경을 생각한다면 주차·정화조·피난 기준을 충족하는가?
용도변경 비용을 들여도 실제 변경이 가능한 구조인가?

사업자등록은 시작점일 수 있습니다.
하지만 에어비앤비에서는 끝이 아닙니다.

건축물대장 용도 확인이 가장 먼저입니다.

다음 세 번째 글에서는 외국인이 한국에서 에어비앤비 호스트를 하려면 비자를 어떻게 확인해야 하는지 알아보겠습니다.

※ 본 글은 일반적 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률·행정 자문이 아닙니다. 실제 사안은 사실관계와 관련 법령·행정 처분에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 담당 행정사 또는 전문가와 개별 상담하시기 바랍니다.