계약서 검토, 변호사까지 가기 전 행정사가 도와드릴 수 있는 일
안녕하세요, 행정사 Jean입니다.
개인적인 관심에서 시작한 계약서 검토 업무였는데, 생각보다 많은 분들이 상담을 요청해주셨습니다.
감사한 마음과 동시에 이런 생각도 들었습니다.
계약서 때문에 불안한 분들이 정말 많구나.
많은 분들이 계약서 앞에서 비슷한 고민을 하십니다.
변호사에게 바로 가자니 비용이 부담됩니다.
그냥 서명하자니 찜찜합니다.
AI에 넣어보자니 이 답이 맞는지 확신이 없습니다.
그래서 오늘은 에토스 행정사사무소에서 제공하는 계약서 검토·작성 서비스를 구체적으로 안내해드리려고 합니다.
다만 먼저 분명히 말씀드릴 부분이 있습니다.
행정사가 해드릴 수 있는 업무와 해드릴 수 없는 업무는 법률상 경계가 있습니다.
이 글은 그 경계를 숨기지 않고, 의뢰인분들이 혼동 없이 서비스를 이용하실 수 있도록 정리한 안내문입니다.
핵심 요약
| 구분 | 행정사가 도와드릴 수 있는 일 | |---|---| | 계약서 조항 정리 | 각 조항이 무엇을 정하고 있는지 쉽게 정리 | | 대안 조항 작성 | 의뢰인 입장에서 협상에 사용할 수정 조항 초안 작성 | | 계약서 비교 | 기존 계약서와 표준계약서, A안과 B안 비교 | | 특약사항 작성 | 임대차·용역·권리금 등 특약 초안 작성 | | 행정서류 확인 | 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획 등 확인 | | 인허가 연계 | 영업신고·등록 가능성 검토 및 신청 대행 | | 현황 확인서 | 입주·퇴거 시 물건 상태 기록 | | 한계 | 소송대리, 법적 효력 단정, 법률분쟁 대응은 변호사 영역 |
AI한테 물어보면 되지 않나요?
요즘은 ChatGPT에 계약서를 넣으면 조항 요약도 해주고, “이 조항은 불리할 수 있습니다”라는 말도 해줍니다.
도움이 됩니다.
하지만 거기서 끝나는 경우가 많습니다.
계약서가 불리하다는 건 알겠는데, 그래서 어떻게 해야 하죠?
이 질문이 진짜 문제입니다.
AI는 일반적인 설명을 해줄 수 있습니다.
하지만 내 업종, 내 계약 상대방, 내 협상력, 내 영업 인허가 가능성, 계약 이후 실제 행정절차까지 책임지고 정리해주지는 않습니다.
그리고 AI가 틀려도 책임지지 않습니다.
계약서에서 잘못된 판단은 생각보다 큰 손해로 이어질 수 있습니다.
제가 하는 일은 “이 조항은 불리합니다”에서 멈추지 않습니다.
불리한 조항을 찾아내고, 의뢰인 상황에 맞는 대안 조항을 작성하고, 상대방에게 수정 요청할 수 있는 문장으로 정리해드립니다.
필요한 경우 계약 이후 행정기관에 제출할 서류까지 함께 준비합니다.
AI는 정보를 줄 수 있습니다.
행정사는 실제 서류를 만들고 절차로 연결합니다.
행정사가 계약서를 다룰 수 있는 근거
행정사법 제2조 제1항 제2호는 행정사의 업무 중 하나로 “권리·의무나 사실증명에 관한 서류의 작성”을 규정하고 있습니다.
또한 행정사법 시행령은 그 범위를 개인 또는 법인 간 각종 계약·협약·확약 및 청구 등 거래에 관한 서류로 구체화하고 있습니다.
즉, 행정사는 업무 범위 안에서 다음과 같은 서류를 작성·정리할 수 있습니다.
- 계약서
- 협약서
- 확약서
- 합의서
- 청구서
- 사실확인서
- 행정기관 제출서류
- 계약 관련 사실관계 정리서
다만 이 업무가 모든 법률분쟁 대응까지 포함한다는 뜻은 아닙니다.
소송, 가처분, 손해배상 청구, 법적 효력 단정, 승소 가능성 판단은 변호사 영역입니다.
에토스 행정사사무소는 이 경계를 명확히 지키면서 계약서 작성·검토 서비스를 제공합니다.
제공 서비스 1. 계약서 조항 정리 + 대안 조항 작성
가장 기본이 되는 서비스입니다.
계약서 조항을 하나씩 읽고, 각 조항이 어떤 의미인지 정리합니다.
그리고 여기서 한 단계 더 나아갑니다.
의뢰인에게 불리하거나 모호한 조항이 있다면, 협상에 사용할 수 있는 대안 조항 초안을 작성해드립니다.
예를 들어 상가임대차계약서에 이런 조항이 있다고 해보겠습니다.
원문 조항:
임차인이 금전지급의무의 이행을 지체하는 경우, 지체금액에 대하여 연 18%의 비율에 의한 지연손해금을 지급한다.
정리 및 해설:
이 조항은 임차인이 월세, 관리비 등 금전지급을 지체하는 경우 연 18%의 지연손해금을 부담하도록 정한 조항입니다. 약정 지연손해금 조항은 그 자체로 항상 무효라고 단정할 수는 없지만, 소송촉진법상 판결 후 지연손해금 이율, 상법상 상사법정이율 등과 비교할 때 협상 포인트가 될 수 있습니다.
대안 조항 초안:
임차인이 금전지급의무의 이행을 지체하는 경우, 지체금액에 대하여 연 12%의 비율에 의한 지연손해금을 지급한다. 다만 임대인의 귀책사유 또는 정산자료 미제공으로 지급이 지연된 경우에는 그러하지 아니하다.
핵심은 단순한 설명이 아닙니다.
“이 조항이 문제입니다”에서 끝내지 않고, “이렇게 바꿔달라고 요청해보세요”까지 문서화하는 것입니다.
제공 서비스 2. 계약서 비교 정리
계약서가 여러 건이거나, 상대방이 보낸 계약서가 표준계약서와 어떻게 다른지 궁금한 경우 조항별 비교표를 작성합니다.
예를 들면 다음과 같습니다.
- 최초 계약서 vs 재계약서
- 상대방 계약서 vs 공정거래위원회 표준계약서
- 임대인 제시안 vs 임차인 수정안
- A업체 계약서 vs B업체 계약서
- 기존 계약서 vs 변경 합의서
많은 분들이 표준계약서가 존재한다는 사실 자체를 모르고 계약을 진행합니다.
국토교통부, 공정거래위원회 등에서 공개하는 표준계약서가 있는 경우, 현재 계약서와 어떤 부분이 다른지 비교해드립니다.
제공 서비스 3. 특약사항 초안 작성
계약서 본문은 상대방이 수정을 거부하는 경우가 많습니다.
하지만 특약사항은 상대적으로 협상 여지가 있습니다.
특약 한 줄이 나중에 보증금, 원상복구, 관리비, 권리금, 영업 가능성에 큰 차이를 만들 수 있습니다.
예를 들면 다음과 같은 특약을 검토할 수 있습니다.
- 원상복구 범위는 본 계약 별지 사진자료에 따른다.
- 임대인은 계약 체결 시 관리비 산정 기준과 최근 3개월 관리비 내역을 임차인에게 제공한다.
- 보증금은 명도 완료일로부터 30일 이내에 반환한다.
- 임차인의 영업신고가 관할 행정청에서 불가한 것으로 확인되는 경우, 본 계약은 위약금 없이 해제할 수 있다.
- 권리금 지급은 영업신고 가능 여부 확인 후 진행한다.
- 시설물 노후로 인한 주요 설비 수선은 임대인이 부담한다.
계약서 본문을 바꾸지 못해도, 특약으로 위험을 줄일 수 있는 경우가 많습니다.
제공 서비스 4. 등기부등본·건축물대장 등 행정서류 확인
계약서만 검토하면 반쪽짜리 검토가 될 수 있습니다.
계약 대상 물건 자체에 문제가 없는지도 봐야 합니다.
특히 상가 계약에서는 계약서보다 건물 용도와 인허가 가능성이 더 중요한 경우도 있습니다.
다음 서류를 확인할 수 있습니다.
- 등기사항전부증명서
- 건축물대장
- 토지이용계획확인서
- 사업자등록 상태
- 영업신고 가능 여부 관련 자료
- 위반건축물 여부
- 건축물 용도
확인할 주요 내용은 다음과 같습니다.
- 소유자와 임대인이 일치하는지
- 근저당, 가압류, 압류 등 권리관계가 있는지
- 건축물 용도가 의뢰인 업종에 맞는지
- 위반건축물 표시가 있는지
- 해당 장소에서 영업신고나 등록이 가능한지
- 계약 목적과 건물 현황이 맞는지
등기부나 건축물대장을 직접 발급받아도 무엇을 봐야 하는지 모르면 의미가 없습니다.
핵심만 읽을 수 있게 정리해드립니다.
제공 서비스 5. 인허가 신청 대리와 연계
상가 계약을 하셨다면, 다음 단계는 영업을 위한 인허가입니다.
행정사법 제2조 제1항 제5호는 인가·허가 및 면허 등을 받기 위해 행정기관에 하는 신청·청구·신고 등의 대리를 행정사 업무로 규정하고 있습니다.
계약서 검토 단계에서 다음을 함께 확인할 수 있습니다.
- 이 장소에서 카페 영업이 가능한지
- 일반음식점 신고가 가능한지
- 휴게음식점인지 일반음식점인지
- 미용업 신고가 가능한지
- 학원 설립·운영 등록이 가능한지
- 외국인 사업자의 영업신고에 추가 서류가 필요한지
- 해당 건물 용도와 영업 업종이 맞는지
업종별 예시는 다음과 같습니다.
| 업종 | 검토할 행정절차 | |---|---| | 카페·음식점 | 식품위생법상 영업신고 | | 미용실 | 공중위생관리법상 영업신고 | | 학원 | 학원 설립·운영 등록 | | 외국인 창업자 | 사업자등록, 체류자격, 영업신고 연계 | | 기타 점포 | 업종별 신고·등록·허가 여부 확인 |
계약서 검토부터 영업 시작까지 한 번에 연결되는 것이 행정사 서비스의 장점입니다.
제공 서비스 6. 현황 확인서 작성
입주할 때 사진을 찍어두셨나요?
퇴거할 때 원상복구 범위를 두고 다툰 적 있으신가요?
임대차 계약에서 정말 자주 생기는 분쟁이 바로 원상복구입니다.
“입주할 때 원래 이 상태였다”는 자료가 없으면, 어디까지 복구해야 하는지 기준이 흔들립니다.
이때 현황 확인서를 작성해둘 수 있습니다.
현황 확인서에는 다음 내용을 정리할 수 있습니다.
- 벽, 바닥, 천장 상태
- 누수 흔적
- 전기·수도·가스 설비 상태
- 창문, 문틀, 잠금장치 상태
- 기존 하자 사진
- 시설물 목록
- 입주 당시 사진·영상 목록
- 퇴거 시 복구 상태
입주 시 현황 확인서와 퇴거 시 현황 확인서를 함께 만들어두면 보증금 분쟁을 예방하는 데 도움이 될 수 있습니다.
계약 단계별 서비스 안내
| 단계 | 서비스 | 내용 | |---|---|---| | 계약 전 | 상대방 확인 서류 정리 | 사업자등록 상태, 기본 서류, 체납 관련 확인 안내 | | 계약 전 | 물건 확인 | 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인서 확인 | | 계약 시 | 계약서 신규 작성 | 의뢰인 조건에 맞춘 계약서 초안 작성 | | 계약 시 | 기존 계약서 수정 | 불리하거나 모호한 조항 수정안 작성 | | 계약 시 | 특약사항 작성 | 원상복구, 보증금, 관리비, 영업신고 관련 특약 작성 | | 계약 시 | 권리금 계약서 작성 | 권리금 금액, 지급방식, 반환조건 정리 | | 계약 시 | 일정 타임라인 작성 | 갱신, 종료, 통지기한, 자동연장 시점 정리 | | 계약 시 | 공증 안내 | 공증 절차 안내 및 공증용 서류 준비 지원 | | 계약 시 | 확정일자 신청 안내·대행 | 상가임대차보호법상 확정일자 관련 서류 작성·제출 지원 | | 계약 중 | 조건 변경 합의서 | 월세 변경, 용도 변경, 기간 변경 등 합의서 작성 | | 계약 중 | 내용증명 작성 | 계약 이행 최고, 조건 변경 통지 등 분쟁 전 단계 문서 작성 | | 계약 중 | 정산표 작성 | 관리비, 공과금, 추가비용 정산표 정리 | | 계약 중 | 행정절차 서류 | 정보공개청구, 약관심사청구 등 행정서류 작성·제출 지원 | | 계약 종료 | 보증금 정산 내역서 | 공제 항목별 정리, 반환 요청 근거 정리 | | 계약 종료 | 원상복구 확인서 | 퇴거 시 복구 상태 기록 및 확인서 작성 |
행정사가 해드릴 수 없는 것
행정사가 할 수 있는 일을 설명하는 것만큼 중요한 것이 있습니다.
할 수 없는 일을 분명히 말하는 것입니다.
행정사법 제2조는 행정사 업무 범위를 정하면서도, 다른 법률에 따라 제한된 업무는 할 수 없다고 정하고 있습니다.
또한 행정사법 제22조는 행정사가 업무 범위를 벗어나 타인의 소송이나 권리관계분쟁 등에 개입하는 것을 금지하고 있습니다.
변호사법 제109조도 변호사가 아닌 사람이 금품 등을 받고 법률사건에 관해 법률상담, 법률관계 문서 작성, 그 밖의 법률사무를 취급하는 것을 제한하고 있습니다.
따라서 다음 업무는 제공하지 않습니다.
1. 법적 효력 단정
다음과 같은 판단은 변호사 상담이 필요한 영역입니다.
- 이 조항은 무효입니다
- 이 계약은 취소할 수 있습니다
- 이 조항은 약관규제법 위반입니다
- 이 계약은 상대방이 반드시 패소합니다
- 이 손해배상 청구는 인정됩니다
행정사는 조항의 내용, 구조, 위험 요소, 관련 절차를 정리할 수 있습니다.
하지만 구체적인 법적 효력의 단정이나 분쟁 결과 판단은 변호사 영역입니다.
2. 소송 전략 조언
다음과 같은 조언은 제공하지 않습니다.
- 이렇게 주장하면 승소합니다
- 반소를 제기하세요
- 가처분을 신청하세요
- 소장을 이렇게 쓰면 됩니다
- 상대방을 형사고소하세요
소송, 가처분, 조정, 손해배상 청구 등 법률분쟁 대응은 변호사 상담이 필요합니다.
3. 이미 소송이나 법적 분쟁이 진행 중인 사안
이미 다음 절차가 진행 중인 경우에는 수임이 어렵습니다.
- 소송
- 가처분
- 조정
- 지급명령
- 손해배상 청구
- 형사 고소·고발
- 행정기관 불복절차 중 법률분쟁화된 사안
이 경우에는 변호사 상담을 안내드립니다.
행정사는 분쟁이 커지기 전 단계에서 계약서와 사실관계를 정리하는 역할을 합니다.
서비스 진행 방식
1단계. 사전 확인
먼저 현재 상황을 확인합니다.
- 아직 서명 전인지
- 이미 서명했는지
- 상대방과 분쟁이 시작되었는지
- 소송이나 조정이 진행 중인지
- 계약 목적이 무엇인지
- 행정기관 제출이 필요한지
이미 법적 분쟁이 진행 중이면 행정사 업무 범위를 벗어날 수 있어 변호사 상담을 안내드립니다.
2단계. 계약서 조항별 정리
계약서 조항을 하나씩 읽고 정리합니다.
정리 내용은 다음과 같습니다.
- 각 조항이 무엇을 정하고 있는지
- 당사자의 권리·의무가 어떻게 배분되는지
- 모호한 표현이 있는지
- 불리하게 작동할 수 있는 조항이 있는지
- 행정절차와 연결되는 부분이 있는지
- 수정 또는 특약이 필요한 부분이 있는지
필요한 경우 관련 법령 조문이나 표준계약서도 함께 안내합니다.
3단계. 대안 조항·특약 초안 작성
단순 해설에서 끝나지 않습니다.
의뢰인의 요청과 상황에 맞게 협상용 문장을 작성합니다.
예를 들어 다음과 같은 형태입니다.
- 기존 조항
- 문제될 수 있는 부분
- 수정 요청 방향
- 대안 조항 초안
- 협상 시 설명 문구
상대방에게 바로 전달할 수 있도록 문장화해드립니다.
4단계. 결과물 이메일 전달
정리된 결과물은 이메일로 전달드립니다.
필요한 경우 유선 상담을 함께 진행합니다.
모든 결과물에는 다음 취지의 안내 문구가 포함됩니다.
본 자료는 행정사법상 계약서 조항 및 사실관계 정리를 목적으로 작성된 자료이며, 법적 효력에 대한 단정적 판단이나 소송자문에 해당하지 않습니다. 법적 분쟁 대응이 필요한 경우 변호사 상담을 받으시기 바랍니다.
비용 안내
기본 검토는 계약서 1부를 기준으로 33,000원부터 진행합니다.
다만 다음 사유가 있으면 비용이 달라질 수 있습니다.
- 계약서 분량이 많은 경우
- 계약서가 여러 부인 경우
- 표준계약서와 비교가 필요한 경우
- 대안 조항 작성이 필요한 경우
- 특약사항 설계가 필요한 경우
- 등기부등본·건축물대장 등 추가 확인이 필요한 경우
- 인허가 가능성 검토가 필요한 경우
- 외국어 계약서 또는 번역 검토가 포함되는 경우
정확한 비용은 계약서와 요청 범위를 확인한 뒤 안내드립니다.
이런 분들이 찾아주십니다
다음 중 하나라도 해당된다면 계약서 검토를 권장드립니다.
- 계약서에 서명하기 전에 불리한 조항이 있는지 확인하고 싶은 분
- 상대방이 보내온 계약서가 표준과 얼마나 다른지 알고 싶은 분
- 불리한 조항을 발견했지만 어떻게 고쳐달라고 해야 할지 모르는 분
- 직접 계약서를 만들어야 하는데 초안이 필요한 분
- 상가임대차, 용역, 프랜차이즈, 권리금 계약서가 복잡한 분
- 외국인이라 한국어 계약서 특약을 정확히 이해하기 어려운 분
- 상가 계약 후 영업신고까지 함께 준비해야 하는 분
- 입주·퇴거 시 원상복구 분쟁을 예방하고 싶은 분
- 행정기관에 제출할 서류가 필요한 분
이런 경우에는 변호사 상담을 권해드립니다
다음 경우에는 행정사 검토보다 변호사 상담이 우선입니다.
- 이미 상대방과 법적 분쟁이 시작된 경우
- 소송, 가처분, 조정, 지급명령이 진행 중인 경우
- 상대방으로부터 소장이나 내용증명을 받은 경우
- 손해배상 청구를 준비하는 경우
- 계약 해지의 적법성 판단이 필요한 경우
- 특정 조항의 유효·무효 판단이 핵심인 경우
- 형사 고소·고발이 필요한 경우
- 승소 가능성이나 소송 전략이 필요한 경우
필요한 경우 처음부터 변호사 상담을 안내드리는 것이 오히려 의뢰인에게 더 안전합니다.
행정사 계약서 검토의 핵심은 분쟁 예방입니다
계약서는 한 번 서명하면 그 내용대로 권리와 의무가 정해집니다.
서명 전에 내용을 제대로 파악하는 것만으로도 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다.
계약서 검토는 상대방과 싸우기 위한 작업이 아닙니다.
오히려 나중에 싸우지 않기 위한 작업입니다.
- 모호한 조항을 명확히 하고
- 불리한 조항을 협상 가능한 문장으로 바꾸고
- 행정절차상 문제가 될 부분을 미리 확인하고
- 필요한 특약을 추가하고
- 계약 이후 발생할 수 있는 분쟁을 줄이는 것
이것이 에토스 행정사사무소가 제공하는 계약서 검토의 방향입니다.
상담 전에 준비해주시면 좋은 자료
빠른 검토를 위해 아래 자료를 준비해주세요.
- 계약서 PDF 또는 사진
- 특약 부분 확대 사진
- 상대방과 주고받은 이메일·메시지
- 계약 목적
- 계약금액
- 계약기간
- 아직 서명 전인지 여부
- 이미 서명했다면 서명일
- 가장 걱정되는 조항
- 원하는 수정 방향
- 상가 계약의 경우 주소와 업종
- 인허가가 필요한 경우 예정 영업 내용
계약서는 문장만 보는 것이 아니라, 실제 거래 구조와 함께 봐야 정확히 정리할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 행정사가 계약서 검토를 해도 되나요?
행정사법상 권리·의무나 사실증명에 관한 서류 작성, 각종 계약·협약·확약 및 청구 등 거래에 관한 서류 작성은 행정사 업무 범위에 포함됩니다.
다만 법적 효력 단정, 소송전략, 법률분쟁 대리는 변호사 영역입니다.
Q. AI 검토와 무엇이 다른가요?
AI는 일반적인 설명을 제공합니다.
행정사는 의뢰인의 실제 상황, 계약 목적, 행정절차, 인허가 가능성, 대안 조항 작성까지 연결해 문서로 정리합니다.
Q. 이미 서명한 계약서도 볼 수 있나요?
가능합니다.
다만 이미 법적 분쟁이 진행 중이라면 수임이 어려울 수 있고, 변호사 상담을 권해드립니다.
서명 후 검토는 조항 정리, 사실관계 정리, 향후 행정서류 준비 중심으로 진행됩니다.
Q. 계약서 검토 결과로 상대방과 협상할 수 있나요?
가능합니다.
검토 결과를 바탕으로 수정 요청 문구나 대안 조항을 준비해드릴 수 있습니다.
다만 상대방과의 분쟁 대리나 법률 협상 대리는 제공하지 않습니다.
Q. 상가 계약서 검토와 영업신고를 함께 맡길 수 있나요?
가능합니다.
상가 계약의 경우 계약서 검토와 함께 건축물 용도, 위반건축물 여부, 업종별 영업신고 가능성을 함께 확인할 수 있습니다.
필요한 경우 영업신고·등록 절차까지 연계해 진행합니다.
마무리
계약서가 불리하다는 것을 아는 것과, 그 조항을 어떻게 바꿀지 아는 것은 다릅니다.
계약서 검토의 핵심은 불안감을 키우는 것이 아닙니다.
무엇이 문제인지, 무엇을 바꿀 수 있는지, 어디까지 행정사가 돕고 어디부터 변호사 상담이 필요한지를 분명히 나누는 것입니다.
에토스 행정사사무소는 행정사가 할 수 있는 범위 안에서 계약서 내용을 명확하게 정리해드립니다.
그리고 법적 판단이 필요한 부분은 솔직하게 “이 부분은 변호사 상담이 필요합니다”라고 안내드리겠습니다.
계약서에 서명하기 전, 찜찜한 조항이 있다면 그냥 넘기지 마세요.
서명 전 확인이 가장 저렴하고, 가장 빠르고, 가장 안전합니다.
※ 본 글은 일반적 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률·행정 자문이 아닙니다. 실제 사안은 사실관계와 관련 법령·행정 처분에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 담당 행정사 또는 전문가와 개별 상담하시기 바랍니다.